What You Need to Know Before You Owe
The complete guide to understanding your real mortgage payment — before you sign anything.
Every month, buyers across America sit down at a closing table and sign up for a payment they don't fully understand. They shopped by home price. They budgeted by the number the lender quoted. And a few months in, they discover the truth the hard way: the mortgage was $1,900, but the housing bill is $2,600.
This guide exists so that never happens to you. It walks through every piece of the real payment, every loan type, and every decision point — with a free calculator at piti.com to run your own numbers at each step. No ads, no sign-ups, no strings.
1. The Payment Is Not the Price
When a lender quotes your "mortgage payment," they usually mean principal and interest — the money that pays down the loan plus the lender's charge for lending it. But that's only part of what you'll actually pay every month. The real number is called PITI: Principal, Interest, Taxes, and Insurance.
Principal is the part of each payment that reduces what you owe. Early on, it's shockingly small — on a typical 30-year loan, your first payment might put less than $400 toward the balance. Interest is the lender's cut, and it dominates early payments. Taxes are your property taxes, which range from about 0.3% of home value per year in Hawaii to over 2% in New Jersey and Illinois — a difference of hundreds of dollars a month on the same house. Insurance is your homeowners policy, which now runs anywhere from around $800 a year in Hawaii to over $5,000 in Florida.
Lenders qualify you on full PITI, not just principal and interest. So should you. Budgeting on the loan payment alone is the single most common first-time buyer mistake.
Run it
The calculator shows your complete PITI with typical tax and insurance rates for all 50 states — or looks up the actual county tax record for a specific address.
Open the calculator →2. The Other Letters: PMI, MIP, and HOA
PITI has some frequent companions. PMI — private mortgage insurance — gets added to conventional loans when you put down less than 20%. It typically costs 0.3% to 1% of the loan per year and protects the lender, not you. The good news: once you reach roughly 20% equity, PMI can be removed.
FHA loans use a different system called MIP — and here's the detail most calculators get wrong: if you put down less than 10%, FHA mortgage insurance lasts for the life of the loan. It doesn't drop off at 20% equity like PMI. The only way out is refinancing later. That difference can be worth tens of thousands of dollars, and you should know it before choosing FHA.
HOA dues aren't technically part of PITI, but your lender counts them when qualifying you, and your bank account counts them every month. A $300 HOA fee reduces your buying power just as surely as a higher interest rate.
3. How Much House Can You Actually Afford?
Lenders answer this with two ratios. The front-end ratio caps your housing payment as a share of gross monthly income. The back-end ratio caps all your debt payments combined — housing plus car loans, credit cards, and student loans.
The classic rule is 28/36: housing under 28% of gross income, total debt under 36%. Most lenders today approve up to around 31/43, and some stretch to 36/50. But "approved" and "comfortable" are different numbers. A lender will happily approve a payment that leaves you eating rice for a decade — their math doesn't include your life.
A useful discipline: calculate your maximum at the aggressive ratio, then shop at the conservative one. The gap between them is your margin for a roof, a job change, or a baby.
Run it
The Affordability tab calculates your budget at conservative, standard, and aggressive lending ratios — and tells you which limit is holding you back.
Check your budget →4. The 20% Down Payment Myth
The most persistent myth in home buying is that you need 20% down. You don't. Conventional loans go as low as 3% down, FHA requires just 3.5%, and VA loans require zero. The median first-time buyer puts down well under 10%.
What 20% actually buys you is the absence of mortgage insurance and a smaller loan. Those are real benefits — but so is buying five years sooner and building equity instead of paying rent. The honest comparison isn't "small down payment vs. big down payment." It's "buy now with PMI vs. keep renting while you save." In many markets, waiting costs more than the PMI ever will.
There's also a middle path people forget: put down less than 20%, take the PMI, and make extra principal payments to reach 20% equity faster — at which point conventional PMI disappears.
5. Pick Your Loan: Conventional vs. FHA vs. VA
Conventional loans are the default: down payments from 3%, PMI under 20% down that later cancels, and the best pricing for strong credit. If your credit score is solid, start here.
FHA loans are built for thinner credit files and smaller savings: 3.5% down with a 580+ score, and more forgiving underwriting. The trade-offs are the 1.75% upfront mortgage insurance premium (usually rolled into the loan) and the annual MIP that, under 10% down, never cancels. FHA is a doorway, not a destination — many FHA buyers refinance to conventional once their equity and credit grow.
VA loans, for veterans, active-duty service members, and eligible surviving spouses, are simply the best mortgage product in America: zero down payment, no monthly mortgage insurance at all, and competitive rates. Most borrowers pay a one-time funding fee (2.15% on first use with nothing down, less with a down payment) that's typically financed into the loan — and veterans with a service-connected disability rating are exempt from the fee entirely. If you've earned this benefit, use it.
Run it
Switch between Conventional, FHA, and VA and watch how the payment, loan amount, and mortgage insurance change — including the VA funding fee exemption.
Try the VA calculator →6. Rates, Points, and Buydowns
Your interest rate is the price of money, and it moves weekly. A single percentage point on a $350,000 loan changes the payment by roughly $230 a month — which is why rate shopping between lenders is worth real money, and why locking your rate at the right moment matters.
Discount points let you buy a lower rate up front: one point costs 1% of the loan and typically shaves about 0.25% off the rate. Whether that's a good deal depends entirely on one number — the breakeven. Divide the cost of the points by the monthly savings, and you get the number of months until the points pay for themselves. If you'll stay in the home longer than that, points win. If you might move or refinance sooner, keep your cash. The average homeowner stays about seven years; treat any breakeven longer than that with suspicion.
Run it
The Points tab calculates your exact breakeven, and the Compare tab puts any two loans side by side — 15 vs. 30 years, points vs. no points, FHA vs. conventional.
Run the breakeven →7. Renting vs. Buying: The Honest Math
"Rent is throwing money away" is a sales pitch, not an analysis. The honest comparison counts everything: on the buying side, your down payment, closing costs (2–5% of the price), the full PITI, and maintenance (budget about 1% of home value per year) — minus the equity you build and the appreciation you gain. On the renting side, rent and its annual increases.
Run that math and buying usually wins — but only after a breakeven point, typically three to six years, because the transaction costs of buying and selling are enormous. Stay past the breakeven and ownership compounds in your favor. Sell before it and renting would have been cheaper. The question isn't "is buying better?" It's "will I stay long enough for buying to become better?"
Run it
The Rent vs. Buy tab finds your personal breakeven year using your rent, your market's appreciation, and honest transaction costs.
Find your breakeven →8. The Costs Nobody Mentions
Closing costs run 2–5% of the purchase price — loan fees, title insurance, appraisal, prepaid taxes and insurance. On a $400,000 home, plan for $8,000 to $20,000 on top of your down payment.
Property taxes rise. Your home gets reassessed, rates change, and that $300 monthly tax line can become $400 without you refinancing anything. Insurance premiums have climbed sharply in recent years, especially in Florida, Louisiana, Texas, and other weather-exposed states.
Maintenance is not optional. Roofs, water heaters, and HVAC systems fail on their own schedule, not yours. The 1%-of-home-value-per-year rule sounds abstract until the year it's a $14,000 roof. A homeowner without a maintenance fund is a homeowner one storm away from a credit card balance.
9. Five Mistakes to Avoid
One: budgeting on principal and interest alone. You now know better — the payment is PITI plus PMI plus HOA.
Two: draining every dollar for the down payment. Closing costs and the first repair bill arrive fast. Keep reserves.
Three: taking the first rate quote. Getting quotes from two or three lenders routinely saves an eighth to a quarter of a point — tens of thousands over the loan's life.
Four: financing furniture before closing. New debt changes your ratios and can sink your approval days before you get the keys. Buy the couch after you close.
Five: choosing FHA without checking conventional first. If your credit qualifies for both, the lifetime cost difference — especially FHA's non-cancelable MIP under 10% down — deserves a side-by-side comparison before you commit.
10. Your Pre-Signing Checklist
Before you sign anything, you should be able to answer yes to all of these: You know your full monthly PITI, including mortgage insurance and HOA. Your housing payment fits inside 31% of your gross income — comfortably. You have closing costs plus at least three months of reserves after the down payment. You've compared loan quotes from at least two lenders. You've compared your loan type against the alternatives. You know your rent-vs-buy breakeven and plan to stay past it. And you've run every one of those numbers yourself — not just trusted someone else's math.
That last one is the whole point of piti.com. Every tool in this guide is free, works in English and Spanish, and takes minutes. Know before you owe.
— The Piti.com Team · info@piti.com
Lo Que Debe Saber Antes de Deber
La guía completa para entender su pago hipotecario real — antes de firmar cualquier cosa.
Cada mes, compradores en todo el país se sientan en la mesa de cierre y se comprometen a un pago que no entienden por completo. Compraron por el precio de la casa. Presupuestaron con el número que les dio el prestamista. Y a los pocos meses descubren la verdad por las malas: la hipoteca era de $1,900, pero el gasto de vivienda es de $2,600.
Esta guía existe para que eso nunca le pase a usted. Recorre cada pieza del pago real, cada tipo de préstamo y cada punto de decisión — con una calculadora gratuita en piti.com para hacer sus propios números en cada paso. Sin anuncios, sin registros, sin condiciones.
1. El Pago No Es el Precio
Cuando un prestamista le cotiza su "pago hipotecario", normalmente se refiere a capital e interés — el dinero que reduce el préstamo más el cargo del prestamista. Pero eso es solo parte de lo que realmente pagará cada mes. El número real se llama PITI: Principal (capital), Interés, Taxes (impuestos) e Insurance (seguro).
El capital es la parte de cada pago que reduce lo que debe. Al principio es sorprendentemente pequeño — en un préstamo típico de 30 años, su primer pago puede aportar menos de $400 al saldo. El interés es la parte del prestamista, y domina los primeros pagos. Los impuestos son sus impuestos prediales, que van desde cerca del 0.3% del valor de la casa al año en Hawái hasta más del 2% en Nueva Jersey e Illinois — una diferencia de cientos de dólares al mes en la misma casa. El seguro es su póliza de vivienda, que hoy cuesta desde unos $800 al año en Hawái hasta más de $5,000 en Florida.
Los prestamistas lo califican por el PITI completo, no solo por capital e interés. Usted debería hacer lo mismo. Presupuestar solo con el pago del préstamo es el error más común de los compradores primerizos.
Hágalo usted
La calculadora muestra su PITI completo con tasas típicas de impuestos y seguro de los 50 estados — o busca el registro real de impuestos del condado para una dirección específica.
Abrir la calculadora →2. Las Otras Letras: PMI, MIP y HOA
El PITI tiene compañeros frecuentes. El PMI — seguro hipotecario privado — se agrega a los préstamos convencionales cuando el pago inicial es menor al 20%. Suele costar entre 0.3% y 1% del préstamo al año y protege al prestamista, no a usted. La buena noticia: al llegar a aproximadamente 20% de plusvalía, el PMI se puede eliminar.
Los préstamos FHA usan un sistema distinto llamado MIP — y aquí está el detalle que la mayoría de las calculadoras ignora: si su inicial es menor al 10%, el seguro hipotecario de FHA dura toda la vida del préstamo. No desaparece al 20% de plusvalía como el PMI. La única salida es refinanciar después. Esa diferencia puede valer decenas de miles de dólares, y debe conocerla antes de elegir FHA.
Las cuotas de HOA técnicamente no son parte del PITI, pero su prestamista las cuenta al calificarlo, y su cuenta bancaria las cuenta cada mes. Una cuota de $300 reduce su capacidad de compra igual que una tasa más alta.
3. ¿Cuánta Casa Puede Pagar Realmente?
Los prestamistas responden con dos proporciones. La proporción inicial limita su pago de vivienda como porcentaje de su ingreso bruto mensual. La proporción total limita todos sus pagos de deuda combinados — vivienda más auto, tarjetas y préstamos estudiantiles.
La regla clásica es 28/36: vivienda bajo el 28% del ingreso bruto, deuda total bajo el 36%. Hoy la mayoría aprueba hasta cerca de 31/43, y algunos llegan a 36/50. Pero "aprobado" y "cómodo" son números distintos. Un prestamista aprobará con gusto un pago que lo deje comiendo arroz una década — su matemática no incluye su vida.
Una disciplina útil: calcule su máximo con la proporción agresiva, y compre con la conservadora. La diferencia entre ambas es su margen para un techo nuevo, un cambio de trabajo o un bebé.
Hágalo usted
La pestaña Capacidad calcula su presupuesto con criterios conservadores, estándar y agresivos — y le dice cuál límite lo está frenando.
Ver su presupuesto →4. El Mito del 20% de Inicial
El mito más persistente al comprar casa es que necesita 20% de inicial. No es cierto. Los préstamos convencionales bajan hasta 3%, FHA pide solo 3.5%, y los préstamos VA no requieren nada. El comprador primerizo típico da bastante menos del 10%.
Lo que el 20% realmente compra es la ausencia de seguro hipotecario y un préstamo menor. Son beneficios reales — pero también lo es comprar cinco años antes y construir plusvalía en lugar de pagar renta. La comparación honesta no es "inicial pequeño vs. inicial grande". Es "comprar ahora con PMI vs. seguir rentando mientras ahorra". En muchos mercados, esperar cuesta más de lo que el PMI costará jamás.
También hay un camino intermedio que la gente olvida: dé menos del 20%, acepte el PMI, y haga pagos extra al capital para llegar al 20% de plusvalía más rápido — momento en el que el PMI convencional desaparece.
5. Elija Su Préstamo: Convencional vs. FHA vs. VA
Los préstamos convencionales son el estándar: iniciales desde 3%, PMI cancelable bajo 20% de inicial, y el mejor precio para buen crédito. Si su puntaje es sólido, empiece aquí.
Los préstamos FHA están hechos para historiales de crédito más delgados y ahorros menores: 3.5% de inicial con puntaje de 580+, y requisitos más flexibles. Los costos son la prima inicial de seguro de 1.75% (normalmente financiada en el préstamo) y el MIP anual que, con menos de 10% de inicial, nunca se cancela. FHA es una puerta de entrada, no un destino — muchos compradores FHA refinancian a convencional cuando crecen su plusvalía y su crédito.
Los préstamos VA, para veteranos, militares activos y cónyuges sobrevivientes elegibles, son simplemente el mejor producto hipotecario de Estados Unidos: cero inicial, ningún seguro hipotecario mensual, y tasas competitivas. La mayoría paga una cuota única de financiamiento (2.15% en el primer uso sin inicial, menos con inicial) que suele financiarse en el préstamo — y los veteranos con discapacidad relacionada al servicio están exentos por completo. Si se ganó este beneficio, úselo.
Hágalo usted
Cambie entre Convencional, FHA y VA y vea cómo cambian el pago, el monto del préstamo y el seguro hipotecario — incluida la exención de la cuota VA.
Probar la calculadora VA →6. Tasas, Puntos y Reducciones
Su tasa de interés es el precio del dinero, y cambia cada semana. Un solo punto porcentual en un préstamo de $350,000 cambia el pago unos $230 al mes — por eso comparar tasas entre prestamistas vale dinero real, y por eso importa fijar su tasa en el momento correcto.
Los puntos de descuento le permiten comprar una tasa más baja por adelantado: un punto cuesta 1% del préstamo y normalmente baja la tasa cerca de 0.25%. Si conviene depende de un solo número — el punto de equilibrio. Divida el costo de los puntos entre el ahorro mensual, y obtiene los meses hasta que los puntos se pagan solos. Si se quedará más tiempo, los puntos ganan. Si podría mudarse o refinanciar antes, guarde su efectivo. El propietario promedio se queda unos siete años; desconfíe de cualquier punto de equilibrio más largo.
Hágalo usted
La pestaña Puntos calcula su punto de equilibrio exacto, y la pestaña Comparar pone dos préstamos lado a lado — 15 vs. 30 años, con puntos o sin puntos, FHA vs. convencional.
Calcular el equilibrio →7. Rentar vs. Comprar: La Matemática Honesta
"Rentar es tirar el dinero" es un argumento de venta, no un análisis. La comparación honesta cuenta todo: del lado de comprar, su inicial, costos de cierre (2–5% del precio), el PITI completo y el mantenimiento (presupueste cerca del 1% del valor de la casa al año) — menos la plusvalía que construye y la apreciación que gana. Del lado de rentar, la renta y sus aumentos anuales.
Haga esa cuenta y comprar normalmente gana — pero solo después de un punto de equilibrio, típicamente de tres a seis años, porque los costos de compra y venta son enormes. Quédese más allá del equilibrio y la propiedad se acumula a su favor. Venda antes y rentar habría sido más barato. La pregunta no es "¿es mejor comprar?" Es "¿me quedaré lo suficiente para que comprar sea mejor?"
Hágalo usted
La pestaña Rentar vs. Comprar encuentra su año de equilibrio personal usando su renta, la apreciación de su mercado y costos de transacción honestos.
Encontrar su equilibrio →8. Los Costos Que Nadie Menciona
Los costos de cierre son del 2–5% del precio de compra — cargos del préstamo, seguro de título, avalúo, impuestos y seguro prepagados. En una casa de $400,000, planee entre $8,000 y $20,000 además del inicial.
Los impuestos prediales suben. Su casa se revalúa, las tasas cambian, y esa línea de $300 al mes puede volverse $400 sin que usted refinancie nada. Las primas de seguro han subido fuerte en años recientes, especialmente en Florida, Luisiana, Texas y otros estados expuestos al clima.
El mantenimiento no es opcional. Techos, calentadores y sistemas de aire fallan en su propio calendario, no en el suyo. La regla del 1% del valor al año suena abstracta hasta el año en que es un techo de $14,000. Un propietario sin fondo de mantenimiento está a una tormenta de una deuda de tarjeta.
9. Cinco Errores Que Evitar
Uno: presupuestar solo con capital e interés. Usted ya sabe: el pago es PITI más PMI más HOA.
Dos: vaciar cada dólar en el inicial. Los costos de cierre y la primera reparación llegan rápido. Guarde reservas.
Tres: aceptar la primera cotización de tasa. Cotizar con dos o tres prestamistas ahorra rutinariamente entre un octavo y un cuarto de punto — decenas de miles en la vida del préstamo.
Cuatro: financiar muebles antes del cierre. Deuda nueva cambia sus proporciones y puede hundir su aprobación días antes de recibir las llaves. Compre el sofá después de cerrar.
Cinco: elegir FHA sin revisar convencional primero. Si su crédito califica para ambos, la diferencia de costo de por vida — especialmente el MIP no cancelable de FHA bajo 10% de inicial — merece una comparación lado a lado antes de comprometerse.
10. Su Lista Antes de Firmar
Antes de firmar cualquier cosa, debería poder responder sí a todo esto: Conoce su PITI mensual completo, incluyendo seguro hipotecario y HOA. Su pago de vivienda cabe dentro del 31% de su ingreso bruto — con comodidad. Tiene los costos de cierre más al menos tres meses de reservas después del inicial. Comparó cotizaciones de al menos dos prestamistas. Comparó su tipo de préstamo contra las alternativas. Conoce su punto de equilibrio de rentar vs. comprar y planea quedarse más allá. Y ha hecho cada uno de esos números usted mismo — no solo confió en la matemática de otro.
Ese último punto es la razón de ser de piti.com. Cada herramienta de esta guía es gratuita, funciona en inglés y español, y toma minutos. Conozca antes de deber.
— El equipo de Piti.com · info@piti.com